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近年来，随着乡村环境改善和田园生活理念的流行，不少村民对宅基地的需求增加。一些已有宅基地的村民打算再购买一处，用于扩建或投资。

然而农村宅基地的交易受到严格的法律限制。《土地管理法》明确规定，农村宅基地属于农民集体所有，村民仅享有使用权。

宅基地申请主体严格限定为本集体经济组织成员，并遵循“一户一宅”原则。

01 “一户一宅”的法律底线

农村宅基地制度的核心是保障农民安居，维护集体土地所有制。根据2025年中央一号文件，国家明确规定了“三不得”原则——非集体成员不得取得宅基地、不得强制农民退地、村集体不得违规分配宅基地。

在法律层面，“一户一宅”是宅基地管理的根本原则。这意味着一个农村家庭只能拥有一处宅基地，其面积不得超过当地标准。

已有宅基地的村民，再从本村其他村民手上购买另一处宅基地房屋，直接违反了“一户一宅”规定，农村集体经济组织应不予同意。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特殊权利，与成员身份紧密相连。这种特殊性决定了宅基地不能像普通商品房一样自由交易。

02 跨村购买宅基地的司法案例

那么，如果是不同村集体组织成员之间的宅基地交易，法律又如何认定呢？湖南益阳法院审结的一起案件提供了明确答案。

老夏与老郭分属不同的农村集体经济组织。2018年9月，二人签订《房屋地基买卖合同》，约定老夏以20.5万元购买老郭位于某村的房屋地基。

合同签订后，老夏支付了15万元，但老郭始终未履行办证义务。老夏诉至法院，要求老郭退款并支付利息。

法院经审理认为，案涉土地为村集体所有，老夏非该集体经济组织成员，双方签订的《房屋地基买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。

根据《民法典》第一百五十七条规定，无效合同自始至终没有法律约束力，因该合同取得的钱款应当予以返还。最终，法院判令老郭返还老夏购地款15万元。

03 已有宅基地再购买的纠纷处理

对于同村村民之间，已有一处宅基地又购买另一处的情况，司法实践如何呢？汪某军诉汪某荣定金合同纠纷案提供了参考。

汪某军已是灵泉村村民并有一处宅基地。2016年11月，他与同村村民汪某荣签订协议，购买另一处宅基地，并支付3万元定金。

事后汪某军反悔，以自己已有一处宅基地违反“一户一宅”规定为由，请求法院确认协议无效，要求返还定金。

法院审理认为，“一户一宅”规定仅限定宅基地的审批资格，并未禁止宅基地使用权的依法转让。汪某军与汪某荣属同一集体经济组织成员，交易经村委会同意，协议合法有效。

汪某军已有一处宅基地，不影响转让协议的效力，只是可能影响其后续建房审批。最终，法院驳回汪某军的诉讼请求。